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全球今日讯!广州买宅基地房后擅自加建,合同无效后如何处理?

2023-06-29 00:24:20 来源:法务网


(资料图片)

张静律师解答:此类案件的判决不确定性太大,此种情况,有的一审法院直接以房屋加建部分涉嫌违建不处理,驳回起诉(如白云区法院)。有的法院又会判决合同无效,返还房屋(如花都区法院)。如下面这个案件,法院就判决合同无效返还房屋,加建部分由卖家适当补偿买家。

判决书节选:

法院认为,根据《民法典》第一百五十三条的规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《土地管理法》第九条规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”说明农村集体建设用地是农村集体经济组织成员享有的权利,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。黄卖家与卢买家均非广州市花都区狮岭镇益群村的村民,故其无权享有该村宅基地使用权,也不能通过买卖行为变相取得宅基地使用权。本案中,黄卖家与卢买家之间签订的《房屋买卖协议》虽然系关于涉案房屋的买卖,但是在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织成员的权益,是法律法规明确禁止的,因此黄卖家与卢买家签订的《房屋买卖协议》应属无效协议。

民法典第一百五十七条规定:“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。”《房屋买卖协议》签订之后,黄卖家将涉案房屋交付给了卢买家,卢买家接收房屋之后未经合法报建的情况下对房屋进行了加建,并对原有房屋进行了装修。由于加建和装修部分已添附于房屋之上难以剥离,构成房屋的组成部分,添附部分具备物的基本权能,因此卢买家应将加建的房屋一并返还给黄卖家,对于卢买家加建的部分以及装修部分的价值,黄卖家应予以适当补偿,但由于卢买家在本案中未提出反诉,故本院对此不予调处。

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